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揭秘 | 房价凭什么可以一直居高不下?

大诸暨网   2018-05-08 09:11

[摘要] 在网上看到一个观点,说房价是最好的避孕药。

在网上看到一个观点,说房价是的避孕药。

观点无非是现代人买一套房子,需要掏空一家三代人的口袋。买了房已经是负债累累了,更别提去生孩子,生了就得养,大了以后还得给孩子买房

虽然是个玩笑,却揭露了当今热点城市房价居高不下的事实。

 

看点

01

 

揭秘房价居高不下的原因!

 

房价为什么这么贵,为什么一直在涨价,那么多人已经买了房,为什么房价还是居高不下?

1、地价决定房价

贵的不是房价,其实是地价。就郑州来说,市区一块地拍下来,楼面价轻轻松松的就破万,最终的房子盖下来,那么大一个工程,怎么着也得让加价几千块钱,不可能让房价低于拿地价,更不可能只赚一点点。而且地价只是影响房价的其中一个因素。

未来土地资源日益稀缺,地价越来越昂贵,注定了房子这种商品的价格必定也会随之水涨船高。 

2、炒房客加入市场,推涨房价

相对而言,刚需置业者买房更理性,炒房客进入市场,就像搅局者般,让市场迅速火热和混乱起来,无形中带动着市场的氛围,加剧着购房客的恐慌心理,也催促着商人的盈利心理。一定程度上造成了房价在短时间内大幅上升的局面。

炒房客一旦被遏制住,一定时期内,楼市又会很快归于平静。但被炒房客带起来的房价,却很难在短时间内恢复如常。市场的行情只会在此基础上趋于平稳。

3、成本增加

房价的成本构成,除了土地之外,还包括规划设计费,建材费,工人工资费,广告宣传费等,这些成本支出都要包含在房价之中,是开发商定房价时必定要考虑到的成本因素。

随着各项成本费用的增加,房屋的总价格自然也会不断攀升。而这多种因素中,能够将成本降下去的项目几乎没有。所以,房价下降,太难了。

4、营销手段越来越强大

市场越发展,竞争对手越来越多,年度,季度销售额的压力越来越大,越来越多的房企开始依靠各种各样的营销手段来推动房源销售和房源涨价行为的实现。通过活动营销,事件营销或者是通过加大前期蓄客量来营造售楼部火热和开盘现场火爆的景象,推动房源销售,推动房价上涨。

5、物价上涨

多年前买房的人,月供只需一两千块即可,如今买房的人,月供动辄就是三四千,五六千。很多人说,不是房价变贵了,而是物价上涨了,货币贬值了,造成我们的生活成本在逐年增加。这是社会经济发展下的必然结果,大势不可逆。

6、房价降不降由房子本身的特殊属性决定

房子是一件商品,其价格由其价值决定,也受到市场供求关系的影响。

但是房子又和普通的商品不一样,原因在于它的价值和价格都非常高,也是人日常生活中必不可缺但又是不可能经常购买或者随便就能买到的产品。而且该商品价格变动的空间和幅度都要远高于其他普通的商品。

最重要的是,房子在人的心中有着特殊的定位和地位,既是家的代表,也是财富的代表。

 

看点

02

 

高房价是如何在骂声中成为现实的?

 

你们都骂高房价,我顶着骂名为它说句话。

高房价的坏处,你听了很多、甚至还感同身受,这也很好理解——人们总是对痛苦的东西、负面的东西记忆更加深刻,而对享用的东西、正面的东西则觉得理当如此、本来就该这样。于是,我就发现了高房价的如下积极作用:

1助力当地城市建设

高房价构成的大头是土地价格、及政府各项税费,占比50%以上,看看新闻报道中的“新房楼面价已高过周边二手房售价”就知道了。

这些巨额收入都归了地方财政,城市拿了这些钱做什么?不是被官员贪污、也不是被相关利益群体分了,而是绝大部分投入了城市公共基础建设——地铁、道路、高架桥、绿地公园、学校医院等。

或者可以说:每一座美丽、现代化的城市,都是背负债务大山的房奴提供资金建设的——以高房价为介质,转移了资金、背负了杠杆,成就了便利的都市。

2聚集资金成资本

对于早期购置房产的人来说,高房价让其平白无故的获得一笔巨额财富——以出售或银行贷款的形式实现。出售是接盘者的财富转移,贷款是社会资金的转移,其本质都是巨额资金的聚集、并由此形成资本。

想开店办厂做生意办实业、想为公司筹措流动资金、想挽救濒临破产的企业……卖房或抵押一套房后,救命的资金就来了。高房价可以把社会资金聚集起来,让有房的人赢得一笔资本。在银行征信体系还不完善的当下,高房价下的房子是的信用背书工具。

以上两条足以说明,高房价在资金筹集上的积极作用,从物质财富的定量考核上——而非精神幸福的定性感受上(定性就没标准:有人吃碗面条很满足,有人山珍海味也不快乐),是有效的。但是我又总结了以下两条。

3高素质人群聚集

高房价会抬高城市进入门槛,吸引有钱人、有才人的聚集,实现G/D端人口置换(这确实TM的政治不正确),就像当下京沪一样。

高素质人群的聚集,会带来思想、观念、技术、科技、管理的碰撞,进而带来研发创新、技术进步、经济发展。

这有什么用?涓滴效应、或者外溢效应。更发达的科技、更多有钱人的消费,会把好处传递给上下游人群,从而让差一些的人群、再差一些的人群也能受益。别光想着贫富分化,还要想着社会整体蛋糕的大小,先有财富,才有分配的可能啊。

4大资金的蓄水池

京沪房价高,一般房子500万以上,质量稍好些、面积稍大些的动辄千万,这么高的总价有啥好处?能成为大资金的蓄水池。

我们知道,只有大池子、大水时才能盛下大鱼。同样,只有高房价、高总价的城市才能盛下大额的资金。对于高净值人群,寻找到可靠的资金附着物、实现财富/资产的代际传承,京沪深一类的高房价城市是理想选择。

任何事物都是一个系统,是矛盾的、是复杂的、是对立统一的、是好坏交融的,简单化的思考和情绪化的表达,只会偏离轨道(如果再严谨表达,就是看好的方面多些,还是坏的方面多些,学会取舍)。现在都强调认知升级,那就尝试下在脑中保持两种对立的观点,并且仍能正常行事。

 

看点

03

 

可怕的不是高房价,而是炒房者的“购房高杠杆”

 

我国居民杠杆到底有多高?

有调查机构统计显示,我国家庭杠杆率近年来逐年攀升,2006~2016年杠杆率从11%上升至45%,2017年9月底更达到50%上下,10年间增长3倍。从数据来看,一个大的转折点是房价飙涨的2016年:中国当年出现了家庭存款增量逐渐低于家庭贷款增量的现象。所以说,居民债务主要来自于房地产市场,监管放狠话要警惕居民部门杠杆,对房地产带来的冲击可想而知!

今年1月份,据《证券日报》报道称,部分房产中介和融资担保公司联合个别银行推出“首套六成五按揭+零点五成消费贷”、“首套6成按揭+1成消费贷”、“二套4成按揭+3成消费贷”以及“二套2成按揭+5成消费贷”的模式。

但是,自去年9月初以来,包括北京在内的多个城市先后发布通知,要求辖内银行严查消费贷。各家银行对于个人贷款业务的审批尺度普遍收紧,并加大对消费贷的严查力度,例如如果贷款人有消费贷未还清的记录,后期会影响其在住房按揭贷款的审批。因此,购房人在办理贷款时需要更加谨慎。

 

看点

04

 

就诸暨而言,房价能降得下来吗?

现在诸暨发展越来越好,与杭州越走越近,双城融合正在启动,造富机会也将越来越多。

杭州都市区正在建设现代化国际大都市,面临着“两会两区”的重大国家战略机遇。诸暨深入融入杭州都市区,可全方位对接人才流、科技流、信息流、资金流,加快实现与杭州的规划共绘、机制共创、产业共兴、设施共建、社会共享、要素共育。

上海、杭州等城市的摇号限购政策的出台也影响着诸暨的房价。

例如,海伦堡双樾府在售均价已经涨到约11500元/平米,在售户型面积为95平米~124平米(优惠:10万抵15万)。海伦堡双樾府项目坐落高铁小镇和城西的CBD中心,从项目到高铁站600米到杭金衢高速出入口500米,高铁作为当下出行的重要工具,一方面方便出行;另一方面能极大的带动周边地价的增值。

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